Mode d’emploi pour établir un état des lieux locatif

Mode d’emploi complet et sourcé pour établir un état des lieux locatif : définition, qui le réalise, contenu attendu, formalités pratiques, conséquences juridiques et bonnes pratiques. Date de mise à jour : 02/09/2026.

Qu’est‑ce que l’état des lieux ?

L’état des lieux est un document joint au contrat de location qui décrit l’état du logement et de ses équipements afin de pouvoir comparer l’entrée et la sortie des lieux. Cette obligation et son formalisme figurent dans la loi applicable aux baux d’habitation. Pour les distinctions entre état des lieux d’entrée et de sortie, voir la fiche pratique dédiée.

• Texte de référence : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article relatif à l’état des lieux). Legifrance (consulté le 02/09/2026).
• Fiche pratique sur l’état des lieux d’entrée / sortie : Service-public (consulté le 02/09/2026).
• Cas particulier : locations saisonnières / meublés de tourisme — non obligatoires mais recommandés. Service-public (consulté le 02/09/2026).

Qui doit faire l’état des lieux et comment ?

L’état des lieux doit être établi contradictoirement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté. Si un état des lieux contradictoire est impossible, il peut être dressé par huissier à la demande de la partie la plus diligente.

• Parties concernées : bailleur, locataire, ou tiers mandaté. Legifrance ; Service-public (consultés le 02/09/2026).
• Huissier : procédure possible en l’absence d’accord contradictoire ; frais partagés par moitié entre bailleur et locataire ; montant fixé par décret. Legifrance (consulté le 02/09/2026).
• Nombre d’exemplaires : autant d’exemplaires qu’il y a de parties au contrat, avec remise à chacune. Notaires de France (consulté le 02/09/2026).

Contenu et forme de l’état des lieux (quoi écrire)

L’état des lieux doit décrire le logement et les équipements ainsi que leur état de conservation. Il peut comporter des annexes et des photos datées.

• Éléments à décrire : pièces, équipements, revêtements, huisseries, compteurs, etc., selon les modèles officiels. Service-public ; ANIL (consultés le 02/09/2026).
• Photos et annexes : utiles comme preuve ; les bonnes pratiques recommandent de dater/horodater et de nommer les fichiers. Voir les fiches pratiques citées.
• Grille de vétusté : possible d’un accord entre parties, sans inventer de pourcentages non fournis par une source officielle. Service-public (consulté le 02/09/2026).

Modalités pratiques : quand, durée, qui signe, et modèles utilisables

• Moment : réaliser l’état des lieux lors de la remise des clés pour l’entrée et lors de la restitution des clés pour la sortie. Service-public (consulté le 02/09/2026).
• Signature et conservation : dater, signer, remettre un exemplaire à chaque partie et conserver les documents et annexes (photos, compteurs).
• Complément après visite : le locataire peut demander à compléter l’état des lieux dans un délai ; des modèles de courriers existent via ANIL/ADIL. ANIL (consulté le 02/09/2026).
• Modèles officiels et gratuits : Service-public, ANIL/ADIL, Notaires de France, et sites d’immobilier proposent des modèles téléchargeables. Voir la bibliographie.

Conséquences juridiques et financières

• Présomption en cas d’absence d’état des lieux : l’absence d’état des lieux initial modifie la présomption applicable au moment de la restitution du dépôt de garantie. ANIL ; Legifrance (consultés le 02/09/2026).
• Déductions sur dépôt de garantie : fondées sur la comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie ; distinction entre responsabilité locative et usure normale. Service-public ; ANIL (consultés le 02/09/2026).
• En cas de litige : recours possibles — conciliation, huissier, juridictions — et conservation des preuves (photos, courriers). Service-public (consulté le 02/09/2026).

Coûts et qui paie quoi

• Frais d’huissier : en cas de recours, les frais sont réglés selon un coût fixé par décret et peuvent être partagés. Voir le texte de loi pour le barème. Legifrance (consulté le 02/09/2026).
• Frais d’agence : certaines prestations liées à l’état des lieux peuvent entraîner des frais ; la loi ALUR encadre certains frais et pratiques. Ministère (Loi ALUR) ; Service-public (consultés le 02/09/2026).

Bonnes pratiques et checklist imprimable

Présenter et conserver l’état des lieux de façon claire réduit les risques de litige. Ci‑dessous, rubriques recommandées pour une checklist inspirée des modèles publics :

• Identification du logement et des parties ; date et heure de l’état des lieux.
• Pièce par pièce : description des revêtements, menuiseries, équipements, sanitaire, électroménager.
• Relevés des compteurs et mention des accessoires fournis.
• Annexes : photos horodatées, notices, clés remises.
• Signature et nombre d’exemplaires remis.

Une checklist imprimable (PDF) peut être préparée à partir des modèles officiels cités (Service-public, ANIL, Notaires).

Cas particuliers et questions fréquentes (FAQ)

• Absence d’état des lieux d’entrée : difficulté de preuve de l’état initial ; voir les recommandations d’ANIL pour les démarches et modèles de courrier. ANIL (consulté le 02/09/2026).
• Remplacement de serrure, dégâts, sinistre en cours de bail : rappeler les obligations d’entretien respectives du bailleur et du locataire et conserver les preuves. ANIL ; Service-public (consultés le 02/09/2026).
• Logement meublé vs vide : spécificités pratiques et points à vérifier selon le type de bail. Service-public (consulté le 02/09/2026).

Quand faire appel à un professionnel (huissier, avocat, notaire) ?

• Huissier : recommandé en cas d’impossibilité d’accord contradictoire, de refus d’accès ou de litige persistant ; la procédure et le partage des frais sont définis par la loi. Voir le texte sur Legifrance. Legifrance ; ANIL (consultés le 02/09/2026).
• Notaires et agents immobiliers : rôle descriptif et limites ; pour les aspects de preuve et de rédaction d’actes, se référer aux textes et fiches pratiques. Notaires de France ; Service-public (consultés le 02/09/2026).

Sources légales et modèles officiels

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article relatif à l’état des lieux). Legifrance (consulté le 02/09/2026).
• Fiche pratique : État des lieux d’entrée dans un bail d’habitation. Service-public (consulté le 02/09/2026).
• Fiche pratique : locations saisonnières / meublés de tourisme. Service-public (consulté le 02/09/2026).
• ANIL — explications et modèles pratiques. ANIL (consulté le 02/09/2026).
• Présentation Loi ALUR et impacts sur états des lieux. ecologie.gouv.fr (consulté le 02/09/2026).
• Notaires de France — « L’état des lieux dans le bail d’habitation ». Notaires (consulté le 02/09/2026).
• Modèles pratiques et exemples : SeLoger (modèles d’état des lieux). SeLoger (consulté le 02/09/2026).